Flex office, télétravail, coworking : comment repenser vos mètres carrés pour 2026
En 2025, la valeur des m² se mesure en usage et performance. Découvrez comment optimiser vos espaces de bureau avec une stratégie immobilière agile et ciblée.
Le bureau traditionnel n’est plus la norme. Entre le télétravail devenu structurel, le développement du flex office et l’essor des solutions de coworking, l’usage des mètres carrés est aujourd’hui totalement remis en question.
En 2025, la valeur d’un mètre carré ne se mesure plus seulement en coût ou en surface, mais en utilité réelle, en expérience collaborateur, et en contribution à la performance collective.
Alors, comment adapter sa stratégie immobilière à ces évolutions profondes ? Quels leviers activer pour optimiser ses espaces tout en répondant aux nouveaux besoins des collaborateurs ? Voici les clés pour transformer vos bureaux en véritables actifs stratégiques.
1. De la possession à l’usage : changer de logique
La première transformation est avant tout culturelle.
Pendant des décennies, l’immobilier d’entreprise a reposé sur une logique simple : un bureau = une personne. Le nombre de mètres carrés loués ou possédés dépendait directement du nombre d’employés, avec une affectation individuelle des postes de travail.
Mais cette équation a volé en éclats :
Il faut donc basculer vers une logique d’usage réel, en se demandant :
Qui vient au bureau ? Quand ? Pour faire quoi ? Avec qui ?>
C’est ce passage — de la surface théorique à l’utilisation effective — qui permet de repenser les espaces de manière agile, durable et économiquement pertinente.
2. Mesurer l’occupation pour piloter la transformation
Pour bien piloter, il faut des données fiables.
Pas de stratégie immobilière pertinente sans mesures concrètes de l’usage.
Cela passe par :
Ces données permettent de visualiser les déséquilibres, de repérer les gaspillages ou les tensions capacitaires, et d’ajuster la configuration spatiale en fonction des usages réels — et non supposés.
À noter : ces données sont aussi un levier de dialogue entre direction immobilière, RH et management, pour objectiver les décisions.>
3. Segmenter les besoins par profil ou activité
Tous les collaborateurs ne travaillent pas de la même manière.
C’est pourquoi une stratégie “uniforme” d’aménagement est souvent contre-productive.
En 2025, les entreprises les plus performantes adoptent une approche segmentée, qui s’appuie sur une analyse fine des profils, des usages et des routines métiers.
Exemples de typologies d’usagers :
L’enjeu est de proposer une diversité d’espaces adaptés à ces usages :
bulles de concentration, espaces projet, open space silencieux, zones d’échange informel, cabines téléphoniques, lieux hybrides…>
Cette diversité n’est pas un luxe : c’est une condition d'efficacité dans l’hybridation des modes de travail.
4. Adopter une approche modulaire et réversible
Dans un environnement économique incertain, marqué par l’instabilité géopolitique, les évolutions rapides des modèles d’affaires et les attentes changeantes des salariés, figer les aménagements sur 10 ans n’a plus de sens.
Les entreprises gagnantes en 2025 sont celles qui conçoivent leurs espaces comme des plateformes modulaires, capables d’évoluer.
Concrètement, cela signifie :
Cette modularité permet de tester des usages, de les ajuster, sans prendre de risques irréversibles — un atout stratégique majeur.
5. Intégrer des solutions hors-les-murs : coworking et tiers-lieux
Face à l’impossibilité de tout centraliser, et à la volonté de rapprocher le bureau du domicile, de plus en plus d’entreprises hybrident leur empreinte immobilière.
Elles intègrent dans leur stratégie :
Cette logique “hors les murs” permet de :
Elle participe aussi à réduire l’empreinte carbone liée aux trajets domicile-travail.
6. Impliquer les RH et les collaborateurs dans les décisions
L’immobilier n’est pas une affaire de mètres carrés : c’est une affaire d’usage.
Réussir une transformation des espaces suppose donc d’impliquer les premiers concernés : les collaborateurs.
Les étapes à ne pas négliger :
Astuce : utiliser un outil comme Stackfit
L’outil Stackfit, par exemple, permet de visualiser les implantations possibles, de tester différents scénarios d’affectation, de simuler des flux ou des densités d’occupation. Il favorise la prise de décision collective lors d’ateliers collaboratifs et permet de rendre le projet lisible par tous.
C’est un levier puissant pour passer de l’intention à l’action… en limitant les résistances.
Bonus : intégrer l’approche RSE à la stratégie immobilière
En 2025, un mètre carré vide ou sous-utilisé, c’est aussi un coût environnemental inutile.
Repenser ses espaces, c’est aussi contribuer à :
Les projets immobiliers doivent désormais s’inscrire dans une logique RSE globale, avec des indicateurs spécifiques.
Conclusion : moins de mètres carrés, plus de valeur
En 2025, la surface n’est plus une fin en soi, mais un moyen au service de l’efficacité, de la collaboration et du bien-être.
Il ne s’agit pas seulement de faire des économies, mais de créer plus de valeur avec moins de surface. Cela suppose une approche intégrée, agile, co-construite — à la croisée des RH, de l’immobilier, du digital et du management.
Pour les directions immobilières, c’est une opportunité unique de sortir du rôle de “gestionnaire de mètres carrés” et de se positionner comme acteur stratégique de la transformation de l’entreprise.