Le déménagement comme outil d'optimisation du portefeuille immobilier

Dans un contexte marqué par l’accélération du télétravail, la généralisation du flex office, l’incertitude économique et l’impératif de sobriété énergétique, le déménagement n’est plus une simple opération logistique ou une réponse ponctuelle à un manque de place.

Il devient un levier stratégique pour transformer le modèle immobilier de l’entreprise, en le rendant plus agile, plus efficient et plus aligné sur les usages réels.

Bien anticipé, un projet de relocalisation peut générer des bénéfices à la fois économiques, organisationnels et humains. Il permet de :

Réduire les coûts d’exploitation

Adapter les surfaces aux nouveaux modes de travail

Améliorer la performance des implantations

Soutenir la transformation managériale et culturelle

Renforcer l’image et l’attractivité de l’entreprise

Voici comment un simple “déménagement” peut devenir un acte de gestion stratégique du portefeuille immobilier.

1. Réinterroger les besoins réels : passer d’une logique de stock à une logique d’usage

Le premier effet du télétravail massif et du flex office est une chute de l’occupation réelle des postes de travail. Aujourd’hui, de nombreuses entreprises constatent que leurs espaces sont sous-exploités : les taux d’occupation peuvent tomber en dessous de 50 %, voire 30 % certains jours.

Dans ce contexte, un déménagement est l’occasion idéale de :

Repenser la juste taille des surfaces nécessaires, en se basant sur les taux d’occupation réels

Mettre en place ou généraliser des solutions de desk sharing

Réduire les surfaces dédiées aux postes fixes et augmenter les espaces à forte valeur ajoutée :

phone booths, zones collaboratives, espaces informels, bibliothèques internes…

Supprimer les surfaces symboliques mais inefficaces (grands open spaces peu utilisés, couloirs surdimensionnés…)

Objectif : concevoir des espaces adaptés aux nouveaux usages, à la fois fonctionnels, attractifs et évolutifs, en évitant le piège de la “copie conforme” des anciens bureaux.

2. Réduire les coûts directs et indirects

L’immobilier est souvent le deuxième poste de dépense des entreprises après les salaires. Optimiser son portefeuille, c’est avant tout reprendre la main sur les coûts, à court comme à long terme.

Un projet de déménagement peut permettre :

De réduire la surface occupée, en s’appuyant sur des analyses d’occupation ou des objectifs de densification maîtrisée

De renégocier les conditions de bail : durée, loyer, charges, services inclus

D’opter pour un immeuble plus récent, mieux isolé, et donc moins énergivore, en phase avec les obligations réglementaires (notamment le décret tertiaire)

De regrouper des sites dispersés pour supprimer les redondances : plusieurs réceptions, locaux techniques, parkings, services généraux…

Exemple : une entreprise multisite a pu réduire de 25 % sa surface globale en réunissant trois entités dans un bâtiment unique, tout en améliorant la qualité des espaces.

Bonus : gains indirects

Ces économies sont renforcées par des gains secondaires :

Réduction des temps de trajet (et donc de l’empreinte carbone)

Diminution des coûts de maintenance ou de nettoyage

Rationalisation des équipements IT et mobiliers

Un déménagement bien pensé permet de reprendre le contrôle sur les charges d’exploitation, tout en préparant l’entreprise à ses enjeux futurs.

3. Adapter le portefeuille à une organisation plus distribuée

Le modèle “tout le monde au siège cinq jours sur sept” est désormais obsolète. Les entreprises doivent désormais composer avec :

Des collaborateurs hybrides, entre bureau, domicile et tiers-lieux

Des équipes décentralisées sur plusieurs territoires

Des pôles métiers qui fonctionnent différemment selon leur activité

Un déménagement offre l’opportunité de réorganiser le maillage immobilier global pour répondre à cette réalité.

Plusieurs leviers à activer :

Mise en place d’une stratégie “multi-formats” : siège principal + coworking + hubs régionaux + télétravail

Fermeture d’immeubles trop rigides ou peu évolutifs

Délocalisation partielle vers des zones mieux adaptées en coût, accessibilité ou qualité de vie

Possibilité de mettre en place des accords cadres avec des opérateurs de coworking pour accompagner les usages nomades

Cette nouvelle cartographie permet de mieux absorber les variations d’effectifs, de faciliter les mobilités internes, et d’offrir plus de choix aux collaborateurs.

4. Valoriser le portefeuille immobilier existant

Optimiser, c’est aussi valoriser ce qui existe, et faire des arbitrages intelligents :

Libérer des actifs obsolètes ou non stratégiques, via la vente, la sous-location ou le “release” partiel

Identifier des opportunités de reconversion de certains bâtiments (ex : transformation en espaces mutualisés ou en activité complémentaire)

Moderniser une implantation stratégique pour renforcer son attractivité (proximité des transports, mixité fonctionnelle, services…)

Profiter du déménagement pour revoir l’ensemble des baux : durée, échéances, clauses, harmonisation contractuelle

Résultat : un portefeuille immobilier allégé, maîtrisé et plus lisible — un atout majeur pour la performance financière et la prise de décision à moyen terme.

5. Accompagner la transformation managériale et culturelle

Au-delà des mètres carrés, le déménagement impacte profondément la culture de l’entreprise. Il permet :

D’ancrer le management par objectifs, en réduisant la surveillance implicite liée à la présence physique

D’introduire de nouveaux outils digitaux, nécessaires dans un environnement plus hybride

De décloisonner les fonctions, en créant des espaces propices à la transversalité

De promouvoir de nouveaux comportements : mobilité, confiance, responsabilisation

Mais ces transformations ne se décrètent pas : elles se préparent et s’accompagnent.

C’est pourquoi un projet de relocalisation doit être pensé en lien étroit avec les RH, les directions métiers et l’IT, afin de garantir une cohérence globale.

Et Stackfit dans tout ça ?

Pour piloter ce type de démarche, un outil comme Stackfit peut faire toute la différence.

Stackfit est un outil de macro-zonage interactif qui permet de :

Visualiser différents scénarios d’implantation, en fonction des effectifs, des usages, des ratios hybrides

Tester des regroupements ou des déconcentrations, avec des impacts mesurés sur la surface et les flux

Co-construire les choix d’occupation avec les parties prenantes internes (RH, directions métiers, sponsors…)

Simuler l’impact d’une réduction de m² sur la structure d’un plateau ou d’un bâtiment

Loin d’être un simple outil de planification, Stackfit devient un support de dialogue stratégique pour arbitrer, convaincre, et piloter la transformation du portefeuille en toute transparence.

Conclusion : le déménagement comme catalyseur de performance

Optimiser son portefeuille immobilier ne signifie pas seulement réduire la voilure. Cela signifie :

Réaligner les surfaces avec les usages réels

Transformer l’immobilier en levier d’efficacité et d’attractivité

Réduire les coûts sans perdre en qualité de travail

Donner à l’entreprise les moyens de s’adapter en continu, en rendant son immobilier plus agile et plus intelligent

Un bon déménagement, ce n’est pas un simple changement d’adresse. C’est un acte de stratégie.

Bien pensé, bien outillé et bien accompagné, un projet immobilier peut révéler la performance cachée d’un portefeuille… et renforcer la capacité de l’entreprise à affronter les défis à venir.