Plan de stacking: l'outil clé pour booster la conversion des brokers

Dans un marché de l’immobilier tertiaire en pleine mutation, le rôle du broker ne se limite plus à identifier des surfaces disponibles ou à négocier un bail. Il s’agit désormais de comprendre en profondeur les enjeux des entreprises, leurs dynamiques organisationnelles, leurs contraintes opérationnelles, et surtout, leur capacité à se projeter dans un lieu.

Convaincre un client qu’un immeuble est "le bon" ne repose plus seulement sur un bon ratio de divisibilité ou un loyer compétitif. Ce qui fait la différence, c’est la capacité à faire vivre le bâtiment, à montrer comment il peut accueillir leur organisation, leurs équipes, leurs modes de travail.

Or, faire se projeter un client dans un actif vide — ou pire, encore en plan — est loin d’être évident. C’est même l’un des plus grands défis du métier. Et souvent, c’est ce moment de projection qui fait basculer une décision.

Un exercice de projection… souvent abstrait

Lors d’une visite ou d’une soutenance, les questions-clés reviennent systématiquement :

« Est-ce que toutes nos équipes tiendront sur deux étages ? »

« Est-ce que le bâtiment permet des espaces collaboratifs ? »

« Peut-on séparer la direction générale du reste des fonctions ? »

« Que se passe-t-il si on recrute 50 personnes de plus dans un an ? »

« Ce plateau est-il exploitable sans gros travaux ? »

Et bien souvent, les réponses restent floues. Les brokers s’appuient sur leur expertise, esquissent des hypothèses de répartition, évoquent l’intervention future d’un space planner… Mais cela reste très abstrait pour le client, qui ne parvient pas toujours à visualiser son futur quotidien dans le lieu présenté.

“On voit les m², mais on n’arrive pas à imaginer notre entreprise dedans.”

— remarque fréquente des directions générales ou RH lors des visites

Cette difficulté est d’autant plus forte lorsque :

Plusieurs immeubles sont en concurrence, avec des caractéristiques comparables.

Le projet client implique des changements organisationnels (fusion d’équipes, déménagement multisite, hybridation…).

L’immeuble est livré brut ou sur plans, avec peu de visibilité sur le potentiel réel.

Dans ces cas-là, celui qui parvient à incarner une solution lisible, cohérente et rassurante prend une vraie longueur d’avance.

Stackfit : l’outil qui fait parler les immeubles

C’est ici que Stackfit apporte une vraie rupture dans la pratique.

Stackfit est un outil de macro-zonage interactif qui permet de simuler en direct, avec le client, l’implantation de ses équipes dans un bâtiment. Concrètement, c’est un logiciel simple et visuel qui transforme un immeuble en scénario projeté, aligné avec les besoins concrets de l’entreprise.

En quoi ça change tout ?

Le broker peut intégrer les effectifs, la structure organisationnelle, les perspectives de croissance, ou encore des besoins spécifiques (confidentialité, proximité d’équipes, espaces projet…).

Stackfit affiche instantanément comment les équipes peuvent être réparties par étage, selon les surfaces disponibles.

Plusieurs scénarios comparables peuvent être testés en quelques minutes :

ex. tout le monde sur 2 étages très denses, ou 3 étages plus respirants avec des zones partagées.

Le client peut visualiser concrètement la faisabilité du projet, identifier les leviers d’optimisation ou les limites de l’actif.

En d’autres termes : le bâtiment n’est plus un plan figé, mais un outil vivant. Un support de dialogue, de co-construction, et de projection stratégique.

Un outil différenciant pour les brokers

Dans un marché où la majorité des offres sont visibles en ligne, où les surfaces se ressemblent et où les délais se raccourcissent, la capacité du broker à se différencier devient cruciale.

Avec Stackfit, le broker :

Apporte une valeur ajoutée immédiate dès le premier rendez-vous.

Passe d’une logique “catalogue” à une logique conseil sur-mesure.

Fait preuve d’une réelle écoute des besoins du client.

Traduit les enjeux organisationnels en réalité spatiale.

Devient un partenaire stratégique, au-delà de son rôle d’intermédiaire.

Le broker n’est plus simplement celui qui “trouve un immeuble” — c’est celui qui aide à structurer un projet d’entreprise dans un lieu donné.

Anticiper les objections, lever les doutes

Une autre force de Stackfit réside dans sa capacité à répondre aux points de friction avant même qu’ils ne surgissent.

Par exemple :

Si un client craint que l’espace soit trop contraint, Stackfit permet de tester en direct des alternatives d’implantation.

Si le DG s’inquiète de la proximité entre des fonctions sensibles, on peut reconfigurer les affectations.

Si les RH veulent anticiper les flux entre équipes hybrides et sur site, Stackfit permet d’en modéliser la répartition.

Le tout se fait de façon visuelle, collaborative et transparente — bien plus efficace qu’un tableau Excel ou une slide figée.

Faire émerger de nouvelles idées d’aménagement

Au-delà de la projection immédiate, Stackfit permet aussi d’ouvrir le champ des possibles. En testant plusieurs scénarios, de nouvelles idées émergent :

Des logiques de plateaux partagés entre filiales ou projets,

L’introduction de tiers-lieux internes (innovation lab, coworking d’entreprise…),

Des organisations par mode de travail plutôt que par entité,

Une modularité intégrée dès la conception.

Ces scénarios, difficiles à exprimer sans support, deviennent tangibles grâce à Stackfit. Ils renforcent la qualité du dialogue avec le client et enrichissent le projet final.

Cas d’usage : vendre un bâtiment “à potentiel”

Prenons un exemple fréquent : un bâtiment bien placé, aux bons ratios, mais livré brut.

Difficile de le “vendre” sans aménagements visibles. Stackfit permet alors de :

Projeter rapidement plusieurs types d’implantation,

Créer un scénario “aujourd’hui” et un scénario “à horizon 3 ans”,

Identifier les marges de manœuvre sur les plateaux,

Démontrer la souplesse du bâtiment, même brut.

Le tout sans attendre les délais d’un space planning classique.

Conclusion : vendre un bâtiment, c’est vendre un projet d’organisation

En 2024, les entreprises cherchent bien plus qu’un bon emplacement ou un bon ratio. Elles veulent un espace qui incarne leur culture, porte leur transformation, soutienne leurs modes de travail hybrides, et fasse sens pour leurs équipes.

Pour cela, elles ont besoin de visualiser, comprendre et s’approprier les lieux dès les premières étapes.

Les brokers qui réussissent à incarner ce projet dès les premières visites prennent une longueur d’avance. Stackfit leur donne les moyens de faire exactement cela : rendre tangible le potentiel d’un bâtiment à travers les besoins réels du client.

Ce n’est plus seulement une question d’offre, c’est une question de projection, de personnalisation, de réassurance.

Et dans un marché concurrentiel, où les décisions sont complexes et les critères multiples, c’est ce qui fait toute la différence.